Is het een goed idee om nu te investeren in vastgoed? 

Door het onzekere economische klimaat en de stijgende rente hebben investeerders de afgelopen twee jaar minder vastgoed gekocht. Maar experts wijzen op de kansen die er nog steeds zijn.  Onlangs meldde De Tijd dat investeerders in vastgoed een afwachtende houding aannemen. Door de stijgende rente is lenen duurder geworden, wat het rendement op huurwoningen beïnvloedt. Bovendien is de registratiebelasting op tweede woningen een jaar geleden gestegen naar 12 procent.  Volgens Immotheker Finotheker bedraagt de gemiddelde vaste rente voor een looptijd van 20 jaar momenteel 3,4 procent. Door de stijgende rente krijgt vastgoed ook meer concurrentie van andere beleggingen. Obligaties en termijnrekeningen bieden momenteel hogere coupons en rentepercentages dan tijdens de jarenlange periode van nulrentebeleid van centrale banken. 

Hogere huurprijzen door stijgende rente en veranderende levensstijl van jongeren

Is het dan geen goed moment om te investeren in vastgoed? Experts zijn van mening van wel. Ze benadrukken dat er een grote behoefte is aan investeerders in huurwoningen. De huurmarkt staat onder druk, wat zal leiden tot hogere huurprijzen. “Vanwege het groeiende aantal gezinnen is er een enorme vraag naar kwalitatieve huurwoningen en -appartementen”, zegt Frédéric Vandenhende van Investr, een platform voor vastgoedinvesteerders.   “We wijzen al jaren op het tekort op de huurmarkt. Hierdoor stijgen de prijzen gestaag in onze huurbarometer”, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie van de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen. Met name vrijstaande energiezuinige woningen worden sterk gevraagd. “We horen verhalen waarbij er per woning 50 of meer kandidaten zijn. Er worden zelfs sollicitatiebrieven gebruikt om een eerste selectie te maken. Vijf jaar geleden was daar geen sprake van”, zegt Thijs. “Zodra een woning te huur wordt aangeboden, is deze praktisch binnen tien minuten verhuurd”, voegt Vandenhende eraan toe.  Het probleem wordt verergerd door de stijgende rente. “De hoge rente en de stijgende vastgoedprijzen zorgen ervoor dat veel mensen niet meer in staat zijn om een eigen woning te kopen. Zij zullen zich op de huurmarkt moeten begeven”, zegt Vandenhende. De gemiddelde prijs van een woning in Vlaanderen bedraagt momenteel 358.271 euro. Een huurwoning kost gemiddeld 815 euro per maand.  “Mensen zijn voorzichtiger geworden met het kopen van een woning vanwege de stijgende rente. Ze blijven langer op de huurmarkt voordat ze de stap naar een koopwoning zetten”, zegt Thijs. “Bovendien staan jongere gezinnen tegenwoordig niet meer negatief tegenover huren. Ze zien een huurwoning als onderdeel van een flexibele levensstijl.”  Meer mensen op de huurmarkt betekent stijgende huurprijzen. Dit is gunstig voor investeerders in vastgoed. “Vastgoed heeft ook een zekerheidsfactor. Terwijl de aandelenmarkten grote pieken en dalen kennen, is er in Belgisch vastgoed nooit echt sprake geweest van een dal. Als u dus uw vastgoed verkoopt, kunt u redelijk zeker zijn van de waarde”, zegt Vandenhende.   “De afgelopen 40 jaar zijn woningen niet goedkoper geworden”, voegt Thijs toe. “Wachten met kopen is daarom geen goed idee, want woningen zullen niet goedkoper worden.” Er is echter een kanttekening: volgens KBC-econoom Johan Van Gompel is vastgoed momenteel 10 tot 15 procent overgewaardeerd. Deze overwaardering zal op de lange termijn worden gecorrigeerd. Maar hoe dan ook verwacht de econoom dat de vastgoedprijzen op middellange termijn jaarlijks met 3 procent zullen stijgen. 

“Investeer niet in oude appartementen”

Op dit moment zijn er veel kansen op de vastgoedmarkt, aldus Vandenhende. “Ik geloof dat je moet kopen als het slecht gaat en als iedereen bang is. Denk goed na over waarin u investeert. Het is nu meer dan ooit belangrijk om rekening te houden met het ecologische aspect wanneer u investeert in onroerend goed. De locatie is ook erg belangrijk.”  Volgens Vandenhende is het vooral nuttig om te kijken waar de nood het hoogst is. “Investeer niet in een rusthuis of een assistentiewoning 15 kilometer verwijderd van het stadscentrum. Steeds meer mensen trekken naar stadscentra. Als u daar een woning verhuurt, zult u altijd een kwalitatieve huurder vinden.”  Het is ook geen goed idee om een oud, energieverslindend appartement te kopen, omdat er renovatieverplichtingen aan verbonden zijn. De renovatie van gemeenschappelijke ruimtes in een appartementsgebouw kan problemen veroorzaken, omdat er gezamenlijke beslissingen over genomen moeten worden. “Het kan interessant zijn om een iets ouder huis te kopen, op te knappen en vervolgens te verhuren als u handig bent”, zegt Vandenhende. Hij schat dat een bruto rendement van 2,7 tot 3,2 procent haalbaar is voor de verhuur van nieuwbouw. “Dit is het totale jaarlijkse huurbedrag gedeeld door de totale aankoopkosten.” Hierbij is nog geen rekening gehouden met fiscale aspecten van huurinkomsten en bijkomende kosten zoals maandelijkse lasten of onroerende voorheffing. 

Wat met sociale verhuur?

Naast reguliere huurwoningen is er ook een enorme behoefte aan sociale huurwoningen. De wachtlijst voor een sociale woning bedraagt bijna 200.000 kandidaten. “Het rendement is iets lager dan bij het verhuren van reguliere woningen, maar het risico bij sociale verhuur is minimaal”, zegt Vandenhende.  Als u een woning verhuurt via een sociaal verhuurkantoor (SVK), gaat u akkoord met een lagere huurprijs, maar u krijgt elke maand stipt betaald, zelfs als de huurder geen geld heeft. Als u een beroep doet op een SVK, sluit u een huurovereenkomst af met het kantoor en kunt u de huurder niet zelf kiezen. Het SVK is verantwoordelijk voor de betaling van de huur. Als de huurder schade aanricht, regelt het SVK dit met de huurder. Het kantoor verplicht zichzelf om het pand in dezelfde staat terug te geven, met uitzondering van normale slijtage.