Locatie, locatie, locatie. Tot nu toe was dit allesbepalend voor de vastgoedprijzen. Die vuistregel lijkt nu plaats te maken voor energiezuinigheid, energiezuinigheid, energiezuinigheid.
De galopperende energieprijzen en torenhoge energiefacturen zijn een gamechanger, ook op de vastgoedmarkt. Logisch, want de energierekening van een appartement of huis staat of valt met de energiezuinigheid van het pand. “Het epc-attest is intussen belangrijker voor kopers dan de woonkwaliteit”, zegt Pieter Allegaert, sales director van Century 21.
Voeg daarbij de oorlog in Oekraïne, de economische onzekerheid, een immense inflatie, duurdere en onvoldoende bouwmaterialen en een stijgende rente, en je weet dat dit niet anders kan dan sporen nalaten op de vastgoedmarkt.
Energiezuinigheid vertaalt zich in centen
“Door de energiecrisis wordt de energiezuinigheid van woningen correcter gewaardeerd”, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen. “Toen energie goedkoop was, onderschatten veel mensen de waarde van energiezuinigheid. Nochtans heeft die een belangrijke impact op het wooncomfort, de maandlasten en investeringen.”
“De ‘total cost of ownership’ – de som van de aankoopprijs en de verbruikskosten van de woning – wordt belangrijk”, zegt Olivier Carrette, gedelegeerd bestuurder van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector. “Bij het bepalen van de aankoopprijs zullen mensen rekening houden met het budget dat nodig is voor de energetische renovatie.”
“Bovendien zal het beschikbare maandelijkse budget voor de afbetaling van een hypotheek hoger liggen als de energielasten beperkter zijn”, zegt Christoph Van Beek, acquisition manager bij Home Invest Belgium.
Ook de politiek wil Belgen energiezuiniger maken, met ondersteunende maatregelen, maar ook met verplichtingen. Zo moeten kopers in Vlaanderen sinds 2023 binnen de 5 jaar de epc-score van hun woning naar minstens label D brengen.
Prijskloof tussen energiezuinig en energieverslindend neemt toe
Zowat alle experts van het Vastgoedpanel van De Tijd zijn het erover eens dat het al dan niet energiezuinig zijn van een woning de prijsevolutie zal beïnvloeden. “De prijsverschillen tussen energiezuinige en energieverslindende woningen zullen alleen maar toenemen”, zegt Johan Albrecht, professor aan de UGent en senior fellow bij Itinera.
“De prijs van een energieperformant huis is de voorbije 10 jaar al sterker gestegen dan de prijs van woningen met een zwakke energiescore. Die trend zal ook de volgende jaren merkbaar zijn, in het zog van de energiecrisis”, zegt Frank Maet, econoom bij Belfius.
Lastiger om appartementen energetisch te renoveren
De prijzen van huizen zullen iets sterker stijgen dan die van appartementen, verwachten de experts. “Eengezinswoningen zijn gemakkelijker aan te passen dan appartementen”, zegt Paul De Wael, partner bij vastgoedadviseur Stadim. “Door de mede-eigendom moet in appartementsgebouwen collectief over energiezuinige aanpassingen beslist worden.”
Vervangingsnieuwbouw voor energieverslindende woningen
De blokkering of halvering van de indexering van de meest energieverslindende woningen was toegelaten tot eind september 2023. Sinds 1 oktober 2023 is een indexering voor de huurwoningen zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw toegelaten, maar met een aangepaste formule. Men moet een correctiefactor gebruiken om te vermijden dat de verboden indexatie van het vorig jaar nu toch nog bij de huurprijs geteld zou worden.
Voor indexeringen van huurprijzen van woningen met een EPC D, E, F of zonder EPC wordt het resultaat van de standaardindexatieformule dus vermenigvuldigd met een correctiefactor.
De verhuurder moet deze indexering met aangepaste formule (correctiefactor) toepassen als het huurcontract in werking is getreden voor 1 oktober 2022 en als het gaat om een woning verhuurd als hoofdverblijfplaats op de private huurmarkt. Dit geldt dus niet voor sociale woningen of studentenhuurovereenkomsten. Bij een woning verhuurd via een woonmaatschappij (vroeger sociaal verhuurkantoor), geldt deze maatregel ook voor het hoofdhuurcontract.
De rente: een tweesnijdend zwaard
Experts verwachten dat de rente een belangrijke ondersteunende factor blijft voor de vastgoedmarkt. Waarom? “Als je kijkt naar het verleden ogen de rentetarieven vandaag nog altijd aantrekkelijk. Door nu te kopen en te lenen kun je een verdere stijging van de langetermijnrente en de hypotheektarieven voorblijven”, zegt Maet. Sterker nog: “Een eventuele toekomstige rentestijging moedigt kopers aan om hun koopplannen te versnellen”, zegt Dillen.
Ook voor mensen die hun centen investeren in een tweede verblijf of in een pand om te verhuren is de rente een argument. “De inflatie duwt een deel van de beleggers opnieuw naar de vastgoedmarkt”, zegt Albrecht. “Dat vastgoed tastbaar is en in het verleden al meermaals heeft bewezen dat het veilig is, maakt de vastgoedmarkt minder volatiel dan bijvoorbeeld de beurs”, zegt Roel Helgers, markteconoom bij Matexi.
Alle experts zien de oplopende rente ook wel als een bedreiging voor de vastgoedmarkt. “Een hogere rente vermindert de ontleningscapaciteit van gezinnen”, zegt Hans Bevers, hoofdeconoom bij Bank Degroof Petercam. De stijgende rente kan een belangrijke impact hebben op de vastgoedprijzen. “Een toename van de rentevoet met 1 procentpunt leidt tot een prijsdempend effect van 12%”, zegt Sven Damen, vastgoedeconoom bij de Universiteit Antwerpen.
Onzekerheid regeert
Ook de algemene conjuncturele onzekerheid is voor de helft van de experts een potentiële bedreiging voor de vastgoedmarkt. En dan hebben ze het zowel over kopers van een gezinswoning als over investeerders. “Op dit ogenblik zie je al een grote onzekerheid in de markt, waardoor iedereen in een ‘wachthouding’ komt”, zegt Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoed. Allegaert wijst ook op de rol van factoren zoals inflatie, rente en energieprijzen: “Investeerders zetten hun projecten ‘on hold’, omdat ze een hekel hebben aan onzekerheid over hun rendement.”
Van een verkopers- naar een kopersmarkt
Volgens Frédéric Vandenhende van het platform voor vastgoedinvesteerders Investr evolueren we van een verkopersmarkt – waar de verkoper het voor het zeggen heeft – naar een kopersmarkt. “Terwijl vroeger meerdere kopers boven de vraagprijs boden, krijgt de koper weer een betere onderhandelingspositie”, zegt Vandenhende.
“In deze kopersmarkt zullen energiezuinige en moderne huizen en appartementen nog altijd vlotjes verkocht raken. Maar dat zal niet gelden voor verouderde panden”, aldus Carrette. “Voor instapklaar, energiezuinig vastgoed is er nog altijd veel interesse bij zowel particulieren als investeerders, waardoor een transactie binnen 2 weken mogelijk is. Dat zal vermoedelijk niet snel veranderen”, besluit Cedric Vanhencxthoven, bestuurder bij Heylen Vastgoed.
Naar:
De Rouck, P. (2022). Energie leidt tot vastgoedmarkt met twee snelheden. De Tijd. https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/energie-leidt-tot-vastgoedmarkt-met-twee-snelheden/10421585.html
Alle huurprijzen mogen opnieuw geïndexeerd worden. Lees hier hoe je die berekent! Huurdersplatform.
